Como regla general, los gastos de cierre en México rondan el 4% al 7% del valor de la propiedad, además del enganche. Olvidarlos es el error que más operaciones detiene a última hora. Esto es todo lo que debes presupuestar.
1. Cuánto sumar, en total
Los gastos de escrituración agrupan varios conceptos: el impuesto de adquisición (ISAI), los honorarios del notario, el avalúo, los derechos de registro y las constancias. En conjunto suelen ubicarse entre el 4% y el 7% del valor de la operación, con variaciones según el estado y el valor del inmueble. Si compras con crédito, se agregan los gastos de originación del banco.
2. ISAI — Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles
Es el impuesto local que se paga al adquirir una propiedad; lo cubre el comprador. La tasa la define cada estado o municipio y suele ir aproximadamente del 2% al 4.5% del valor. Es, normalmente, el componente más grande de los gastos de cierre.
3. Honorarios de notario
El notario público da fe de la operación, calcula y entera los impuestos, revisa la documentación y protocoliza la escritura. Sus honorarios se calculan sobre el valor de la operación conforme a un arancel y representan otra porción relevante del total. En muchos estados el comprador tiene derecho a elegir notario.
4. Avalúo y derechos de registro
- Avalúo: lo realiza un perito autorizado para confirmar el valor. Es obligatorio si compras con crédito y muy recomendable aunque pagues de contado.
- Derechos de Registro Público de la Propiedad: por inscribir la nueva escritura a tu nombre.
- Certificados y constancias: libertad de gravamen, no adeudo de predial, etc.
5. Gastos adicionales si compras con crédito
Cuando hay hipoteca de por medio, el banco o instituto suma:
- Comisión por apertura y gastos de investigación.
- Escrituración del crédito (además de la de compraventa).
- Seguros de vida y de daños asociados al crédito.
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6. Ejemplo de cálculo
Supongamos una casa de $2,000,000 MXN. Un escenario aproximado de gastos de escrituración —sin contar enganche ni gastos de crédito— podría verse así:
| Concepto | Aprox. |
|---|---|
| ISAI (≈3%) | $60,000 |
| Honorarios de notario | $40,000 |
| Derechos de registro | $12,000 |
| Avalúo | $6,000 |
| Certificados y trámites | $4,000 |
| Total estimado (≈6.1%) | $122,000 |
7. Quién paga qué
Como referencia general en México:
- El comprador paga la escrituración: ISAI, notario, registro y avalúo.
- El vendedor suele cubrir el ISR por la ganancia (si aplica) y la cancelación de hipoteca previa.
- La comisión inmobiliaria normalmente la paga quien vende.
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