Crédito hipotecario en México

La mayoría de las casas en México no se compran de contado, sino con un crédito hipotecario. Elegir bien el tuyo —y llegar preaprobado— puede significar ahorrar cientos de miles de pesos en intereses y cerrar la operación semanas antes. Aquí tienes lo esencial para decidir con criterio.

1. Tipos de crédito hipotecario

En México existen tres grandes vías de financiamiento, y muchas veces la mejor jugada es combinarlas:

Infonavit

Para quienes cotizan al IMSS. El monto depende de tu salario, tu edad y tu saldo en la Subcuenta de Vivienda. Puedes usarlo solo o combinarlo con un banco (Infonavit + banco, conocido como cofinanciamiento) para alcanzar un valor mayor. También puedes destinar tu crédito a casa nueva, usada, terreno con construcción, o a construir en terreno propio.

Fovissste

El equivalente para trabajadores al servicio del Estado (ISSSTE). Funciona de forma parecida a Infonavit y también admite esquemas combinados con la banca.

Crédito bancario o de Sofom

Lo otorga un banco o una entidad financiera y no requiere cotizar al IMSS/ISSSTE; se evalúa tu ingreso e historial crediticio. Suele permitir montos y plazos más amplios, con enganches típicos del 10% al 20% del valor y plazos de 10 a 20 años.

Cofinanciamiento y "Apoyo"

Son esquemas que suman tu crédito de Infonavit/Fovissste con uno bancario para comprar una propiedad de mayor valor. Bien estructurados, aprovechan lo mejor de cada mundo: tu subcuenta de vivienda y la capacidad de la banca.

2. Cuánto te pueden prestar

Los bancos usan una regla sencilla: tu pago mensual de la hipoteca no debería superar cerca del 30% a 35% de tu ingreso comprobable. A partir de ahí, el monto máximo depende de:

• Tu ingreso (y si es fijo, mixto o por honorarios).
• Tu historial crediticio (buró): pagos puntuales suman, deudas altas restan.
• El plazo elegido: a mayor plazo, mensualidad más baja pero más intereses en total.
• El enganche que puedas aportar: entre más pongas, menos te prestan… y menos pagas de intereses.

Por eso el primer paso inteligente es pedir una preaprobación: te dice tu techo real de compra antes de enamorarte de una propiedad fuera de tu alcance.

3. Requisitos y documentos

Varían por institución, pero casi siempre te pedirán:

• Identificación oficial vigente y CURP/RFC.
• Comprobantes de ingresos (recibos de nómina o estados de cuenta; estados financieros si eres independiente).
• Comprobante de domicilio reciente.
• Estados de cuenta bancarios de los últimos meses.
• Para Infonavit/Fovissste: tu número de crédito y precalificación.
• Documentos de la propiedad (los aporta el vendedor) para el avalúo y la revisión legal.

4. Enganche y gastos iniciales

El crédito no cubre el 100%. Además del enganche (típicamente 10%–20% en crédito bancario), debes contemplar los gastos de escrituración y de originación: notario, ISAI, avalúo, comisión por apertura y gastos de investigación. En conjunto suelen rondar el 4% al 7% del valor de la propiedad.

Presupuestar solo el enganche y "olvidar" estos gastos es una de las causas más comunes de operaciones que se caen a última hora. Revisa el detalle en nuestra guía de gastos de comprar una casa.

5. Tasa, CAT y plazo

No compares créditos solo por la tasa de interés. Fíjate en:

• Tasa fija: la mayoría de las hipotecas en México son a tasa fija, es decir, tu mensualidad no cambia durante todo el plazo. Da certeza y protege de subidas.
• CAT (Costo Anual Total): incluye tasa más comisiones y seguros. Es la cifra que de verdad permite comparar entre bancos.
• Seguros: las hipotecas incluyen seguro de vida y de daños; verifica qué cubren y su costo.
• Plazo: a 20 años pagas menos por mes pero mucho más en intereses que a 15 o 10. Si tu flujo lo permite, un plazo menor te ahorra una fortuna.

6. Los pasos del trámite

• 1. Precalificación / preaprobación: conoce tu monto máximo y tu capacidad de pago.
• 2. Elige la propiedad dentro de ese techo y verifica su situación legal.
• 3. Solicitud formal con tu expediente completo.
• 4. Avalúo de la propiedad por un perito autorizado.
• 5. Aprobación final y oferta vinculante del banco/instituto.
• 6. Firma ante notario (escrituración) y registro a tu nombre.
• 7. Entrega de la propiedad y primera mensualidad.

7. Errores que debes evitar

• Buscar casa antes de saber cuánto te prestan.
• Comparar solo la mensualidad y no el CAT ni el costo total.
• Endeudarte al máximo sin margen para imprevistos.
• Pedir tarjetas o créditos nuevos durante el trámite (afecta tu aprobación).
• Olvidar los gastos de escrituración y quedar corto al cierre.