Tener una hipoteca activa no te impide vender tu casa. De hecho, es una de las operaciones más comunes. La clave está en coordinar bien el pago del comprador con la liquidación de tu crédito, para que el gravamen se libere el mismo día del cierre.
1. Sí se puede vender con hipoteca
Cuando compraste con crédito, la propiedad quedó con una hipoteca (un gravamen) a favor del banco o instituto. Para vender, ese gravamen debe cancelarse. Lo normal es que se pague con el dinero de la venta y se libere en la misma escritura de compraventa. Es un proceso estándar que el notario coordina.
2. La carta saldo: el punto de partida
El primer paso es pedir a tu banco o instituto la carta saldo (también llamada saldo para liquidación): el documento que indica exactamente cuánto debes a una fecha determinada. Con ese número sabrás cuánto de la venta se irá a liquidar el crédito y cuánto recibirás tú. Pide también la carta de instrucciones o de no adeudo que permite cancelar la hipoteca al momento del pago.
3. Opción 1: liquidar con el pago del comprador
Es la vía más común. El comprador paga el precio total; con una parte se liquida tu crédito (directo al banco) y el resto lo recibes tú. En la misma firma ante notario se cancela la hipoteca y la propiedad pasa libre de gravamen al comprador. Todo ocurre el mismo día, de forma coordinada, así que nadie queda expuesto.
4. Opción 2: subrogación del crédito
En algunos casos, el comprador puede tomar (subrogar) el crédito existente o tramitar el suyo con el mismo banco, que "sustituye" al tuyo. Es menos frecuente y depende de las políticas del banco y del perfil del comprador, pero puede agilizar la operación cuando ambos usan financiamiento.
5. Si tu crédito es Infonavit o Fovissste
También se puede. Necesitarás tu saldo y seguir el procedimiento del instituto para la cancelación del gravamen tras la liquidación. La cesión de derechos o "traspaso" es distinta y suele ser riesgosa: no transfiere la propiedad como una compraventa formal. Como regla general, conviene vender por compraventa formal ante notario, no por traspaso ni por cesión de derechos.
6. Cómo protegerte
- Nunca canceles la hipoteca por tu cuenta antes del cierre sin tener asegurado el pago del comprador.
- Coordina el pago del crédito y la firma el mismo día, ante notario.
- Pide por escrito la constancia de liquidación y verifica la cancelación del gravamen en el Registro Público.
- Apóyate en un asesor y un notario que hagan esta operación con frecuencia.
Te acompañamos en cada trámite
En Inmobiliaria Global Maxime coordinamos la venta de tu casa con crédito vigente de principio a fin, con seguridad jurídica y respaldo certificado AMPI. Revisa también los documentos para vender.