El ISR (Impuesto Sobre la Renta) por venta de inmuebles se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio total. Y hay una buena noticia para quien vende su hogar: la ley contempla una exención para la casa habitación que, bien aplicada, puede eliminar el impuesto. Veamos cómo funciona.
1. Cuándo se paga ISR al vender
Si vendes un inmueble por más de lo que te costó (actualizado), existe una ganancia sobre la que puede causarse ISR. El impuesto lo calcula y retiene el notario al momento de la escrituración, con base en la información que le proporciones. Si no hay ganancia o aplica una exención, el impuesto puede ser cero.
2. La exención por casa habitación
La ley permite exentar del ISR la venta de tu casa habitación (donde vives), hasta un límite establecido en UDIS (una cifra del orden de varios millones de pesos). Si el valor de tu venta está dentro de ese tope y cumples los requisitos, no pagas ISR por esa operación. Es la razón por la que muchas ventas de vivienda familiar quedan libres de impuesto.
3. Requisitos para exentar
Para acreditar que el inmueble es tu casa habitación, normalmente se pide demostrar que ahí vives, por ejemplo con documentos a tu nombre y con el domicilio del inmueble:
- Credencial para votar (INE) con ese domicilio, o
- Comprobantes de servicios (luz, teléfono) o estados de cuenta bancarios a tu nombre y con esa dirección.
El notario te indicará exactamente qué documentación necesita para aplicar la exención en tu caso.
4. Qué pasa si rebasas el tope
Si el valor de la venta supera el límite exento, la exención aplica hasta ese tope y por el excedente sí se calcula ISR. En operaciones de mayor valor conviene planear con anticipación y apoyarte en un contador para estimar el impuesto y las deducciones aplicables.
5. Deducciones que reducen la ganancia
Cuando sí hay impuesto, la ganancia gravable se reduce con deducciones autorizadas, siempre que las tengas comprobadas con facturas:
- El costo de adquisición de la propiedad, actualizado por inflación.
- Mejoras y construcciones comprobables realizadas al inmueble.
- Gastos notariales, impuestos y comisiones pagadas en la compra y en la venta.
6. El papel del notario
El notario es quien calcula, retiene y entera el ISR ante el SAT en la mayoría de las operaciones. Por eso es clave darle información y documentación completas: escritura anterior, facturas de mejoras y los comprobantes para la exención. Un buen acompañamiento evita pagar de más.
Antes de vender, revisa tu situación
En Inmobiliaria Global Maxime te ayudamos a preparar tu venta y a coordinar con notario para que apliques correctamente la exención, con respaldo certificado AMPI. Revisa también los gastos de escrituración.
Aviso: esta guía es informativa y no constituye asesoría fiscal ni legal. Las reglas del ISR, la exención y sus límites pueden cambiar; consulta a un contador, al notario o al SAT para tu caso específico.